Theresia dreht sich um zwei getrennte Protagonisten, die in einer seltsamen, verfallenden Einrichtung gefangen sind. Die Spieler erkunden verlassene Räume, setzen eine zerrissene Vergangenheit Stück für Stück zusammen und lösen anspruchsvolle Umgebungsrätsel, um einen Ausweg zu finden.
Aus der Ich-Perspektive präsentiert, nutzt das Spiel für Fortbewegung und Erkundung statische Bildschirme. Der Fortschritt hängt stark vom Inventarmanagement ab, ebenso vom durchdachten Kombinieren von Gegenständen, um tödliche Fallen und versiegelte Türen zu überwinden.
Theresia enthält ein ungewöhnliches Gesundheitssystem, bei dem der Kontakt mit gefährlicher Umgebung Verletzungen verursacht. Daher müssen die Spieler auf ihren körperlichen Zustand achten, während sie zugleich die psychologischen und umgebungsbedingten Herausforderungen des Spiels bewältigen.
Das Spiel ist für seinen verstörenden Grafikstil bekannt und dafür, dass es reife psychologische Themen über eine schlichte, textbasierte Erzählung behandelt. Statt auf Kampf zu setzen, erzeugt es Spannung durch Atmosphäre und anhaltende Beklemmung.